Arrendamento e alojamento local

Nº 1740 - Outono 2017
Publicado em Nacional por: Romao Lavadinho (autor)

Está cada vez mais difícil para as famílias e os cidadãos encontrar casa a preço compatível com os seus rendimentos para morar nas cidades de Lisboa e do Porto, situação que já se alastra a outras cidades e periferias.

O preço do imobiliário e da habitação tem aumentado de forma exponencial, manifestando-se já sinais de alerta para o seu preço excessivo e notoriamente especulativo, podendo caminhar-se a breve trecho para uma nova “bolha”, atingindo quem adquiriu habitação própria ou aplicou as suas poupanças em imobiliário.

A pressão dos regimes para Residentes Não Habituais e dos Vistos Gold, bem como a enorme e crescente intensificação do turismo, vieram contribuir significativamente para fazer subir o preço e a especulação imobiliária, estando a expulsar os residentes habituais, sejam os mais idosos e de menores recursos, sejam os mais recentes e mais jovens, por não terem capacidade para pagar os preços pedidos pela habitação, originando uma redução da população residente, substituindo-a ou por residentes ocasionais ou por turistas.

Estes fenómenos - gentrificação e turistificação vieram ainda contribuir para aumentar o desinteresse dos proprietários no arrendamento estável, reduzindo a quantidade e a qualidade e encarecendo a oferta.

Perante estes e outros problemas e desafios, entendemos ser urgente criar e desenvolver condições legais, administrativas e fiscais para DINAMIZAR O ARRENDAMENTO HABITACIONAL, de modo a satisfazer a procura e a garantir quer a estabilidade contratual, quer rendas compatíveis com os rendimentos das famílias e dos cidadãos, quer um rendimento ajustado e prolongado à propriedade e proporcionar o cumprimento legal da sua conservação regular ser urgente criar mecanismos legais, administrativos e fiscais que estabeleçam regras claras e funcionais para o ALOJAMENTO TURÍSTICO EM HABITAÇÕES, seja em prédios de propriedade total ou em propriedade horizontal, seja nas cidades ou nas zonas balneares para o gozo de períodos de férias.

Para dinamizar o mercado de arrendamento ao longo dos anos, a AIL tem vindo a propor aos Governos e aos Municípios, que ignoraram sistematicamente, a adopção de medidas com vista à existência de um mercado de arrendamento que incentivasse e garantisse oferta diversificada em quantidade e qualidade e rendas com valores compatíveis com os rendimentos das famílias e dos cidadãos.

Tendo os sucessivos Governos como opção política deixar exclusivamente ao chamado mercado a resposta às necessidades de habitação para arrendamento, é manifesto e está demonstrado que a resposta do mercado, ao inverso, foi a redução e o encarecimento da oferta.

Em contrapartida, não houve qualquer coibição política dos governos em apoiarem através de mecanismos administrativos e de benefícios fiscais a aquisição de habitação pelas famílias, endividando-as e imobilizando-as por longos períodos, em benefício do sector da construção e do sistema financeiro e segurador contemplando-os com enormes recursos do Orçamento de Estado.

Esta política veio ainda, e em grande medida, contribuir e acelerar o abandono das cidades e a degradação do edificado, por um lado e, por outro, para o excesso de urbanizações nas periferias, muitas delas com insuficiente utilização, com deficiente qualificação e acessibilidade e muitas apresentando crescente degradação.

A AIL considera que o arrendamento tem uma função social de relevo, conforme o artigo 65.º da CRP, sendo também uma actividade económica, e que a legislação em vigor (NRAU) não contribui para incentivar, dinamizar e credibilizar o mercado de arrendamento, nem as alterações recentemente introduzidas modificam o seu quadro geral; que a oferta de habitação para arrendamento continua a ser insuficiente e demasiado cara para satisfazer a procura; que a actual e crescente procura turística e de estrangeiros não residentes vieram retirar habitações do mercado de arrendamento aumentando a escassez e os preços; que a fiscalidade sobre a propriedade arrendada e o rendimento das rendas é elevado e desadequada à sua função social; que os municípios, como entidades da administração pública gestoras do território a nível local, devem ter uma maior e mais qualificada intervenção no que respeita ao mercado de arrendamento.

Nestas circunstâncias justifica-se definir o arrendamento urbano como uma actividade económica, estabelecendo-se um quadro legal próprio e transferindo-se competências e responsabilidades para os municípios, como sejam regras específicas locais.

Ter como objectivo não só regrar, disciplinar e credibilizar o mercado, mas também definir o modo de intervenção da administração.

Incentivar, administrativa e fiscalmente, o arrendamento por parte da oferta e da procura.

Equacionar a disponibilização de locados para arrendamento no âmbito das contrapartidas da reabilitação e regeneração do edificado,

Deixar de alienar permanentemente a propriedade pública propícia para habitação, devendo passar a ser integrada em programas próprios ou partilhados destinados ao arrendamento.

Ponderar soluções para o aumento da oferta através da contratualização entre o sector público e o sector privado, social e/ou cooperativo de bolsas de locados destinados ao arrendamento.

Reavivar regimes de renda limitada/convencionada ou similares destinados, em particular, aos mais jovens.

Equacionar um novo ciclo de investimento público em habitação, destinado a bolsas de arrendamento e/ou à aquisição, eventualmente contratualizado com os sectores privado, social e cooperativo.

Manter um sistema de subsídio ao arrendamento para as situações de carência económica e de fragilidade social.

Aliviar os encargos fiscais sobre a propriedade arrendada de modo a pressionar o valor das rendas para montantes compatíveis com o rendimento das famílias e dos cidadãos.

Conceito de renda acessível

A AIL tem vindo a propor no plano legal e administrativo centrar nos Municípios o registo obrigatório dos contractos de arrendamento, alterações ou aditamentos.

Estabelecer um registo municipal, prévio e obrigatório, de todos os locados que se destinem ao arrendamento habitacional sem o qual o locado não poderá ser arrendado.

Determinar as condições necessárias quanto ao estado de conservação do locado para poder ser colocado no mercado de arrendamento habitacional.

Obrigar a que, no início do arrendamento, seja anexo ao contrato a certificação do estado do locado, verificado e confirmado pelas partes contratantes.

Estabelecer e definir na lei o conceito de “RENDA ACESSÍVEL” (ou outra designação) assente num valor máximo determinado pelo coeficiente de 1/25 sobre o VPT (Valor Patrimonial Tributário) actualizado do locado.

Instituir um “SEGURO DE RENDA” obrigatório para todos os arrendamentos habitacionais, da responsabilidade do senhorio por ter o carácter de seguro de crédito, com prémio acessível [atendendo ao baixo risco que comporta e que não contribua para pressionar o valor das rendas], com vista à credibilização e confiança no mercado de arrendamento.

Instituir um “SEGURO MULTIRISCOS” obrigatório para todos os arrendamentos, da responsabilidade do arrendatário, para cobertura de eventuais danos na habitação provocados por este.

Eliminar do arrendamento habitacional as fianças ou outras garantias legalmente previstas.

Manter a subsidiação ao arrendamento nas situações de carência económica.

No plano fiscal criar, em sede de IRS, uma taxa autónoma reduzida, até 15% para o rendimento anual das rendas dos arrendamentos habitacionais, a incidir sobre o montante das rendas segundo o conceito de “RENDA ACESSÍVEL”.

Criar, em alternativa, escalões de rendimento e respectivas taxas.

Reduzir ou mesmo isentar de IMI os locados quando efectivamente arrendados nos termos desse conceito, passando essa competência para os municípios.

No caso de o valor da renda não cumprir o limite máximo da “RENDA ACESSÍVEL”, deverá ser aplicada uma taxa liberatória ou autónoma em sede de IRS não inferir a 37%, e sem direito a qualquer incentivo ou benefício fiscal, ainda que o proprietário/entidade esteja isenta de imposto.

Introduzir, em sede de IRS, para os arrendamentos habitacionais a dedução de 15% de todas as rendas, sem excepções para a data de celebração do contrato, até ao montante máximo de uma vez e meia da RMN em vigor.

Facilitismo no alojamento local

Quanto ao alojamento turístico em habitações e dado o recente e exponencial crescimento do turismo de curta duração nalgumas cidades e a consequente procura de soluções de alojamento menos onerosas fora da oferta hoteleira tradicional, levou a que muitos proprietários afectassem habitações a este serviço desviando-os da habitação, própria ou arrendada, seu destino e vocação inicial e para tal projectados e licenciados.

Tal crescimento induziu o Governo a determinar certa regulamentação sobre esta actividade no sentido de a colocar sob a alçada administrativa e fiscal aproveitando para incluir o tradicional alojamento turístico em habitações no período de férias praticado há longos anos em toda a extensão da costa portuguesa.

Todavia, ao invés de regular convenientemente a actividade, impondo regras e limites razoáveis e aceitáveis, a desregulação e o facilitismo concedidos na legislação sobre o Alojamento Local, DL n.º 128/2014 de 29 de Agosto, alterado pelo DL n.º 63/2015 de 23 de Abril, permitiram a afectação de qualquer apartamento a uma indústria sem uma prévia alteração, quer do título, quer do projecto aprovado, quer do licenciamento de uso, quer de outros procedimentos de natureza cívica e passíveis de boa vizinhança.

Com este facilitismo possibilitou-se a afectação de habitações a esta indústria, daí resultando uma utilização indiscriminada, desregrada e intensiva de inúmeros apartamentos de habitação, com arrendatários e/ou em condomínio, causando perturbações, incómodos, excessos, conflitos e despesas imprevistas.

Por outro lado, com este facilitismo e precipitação, não se cuidou de distinguir o alojamento turístico em habitações no período férias localizadas ao longo da costa, do alojamento turístico em habitações nas cidades sendo que o segundo implica uma enorme retirada de habitações do arrendamento normal.

Se o crescimento do turismo veio trazer benefícios à reabilitação do edificado, mais investimento em imobiliário, maiores rendimentos a proprietários, aumento da receita fiscal, empreendedorismo e novos postos de trabalho, trouxe igualmente consigo consequências claramente negativas.

Não se questionando a necessidade de satisfazer a procura de alojamento turístico em habitações nas cidades, bem como o empreendedorismo de proprietários e de outros agentes, a satisfação de projectos e de expectativas, entende-se que se deve intervir de modo a regrar e disciplinar esta utilização em cidades, tanto em condomínios como em prédios de propriedade total.

Pelo que a AIL considera que se distinga claramente o alojamento turístico em habitações ao longo da costa portuguesa nos tradicionais períodos de férias do alojamento turístico em habitações nas cidades e que implicaram e implicam a redução de locados para arrendamento estável e prolongado.

Que se preveja, nas cidades, um limite de um determinado período de tempo, por exemplo entre 30 e 90 dias/ano, a impor ao alojamento turístico em habitações.

Que no caso de um proprietário ter mais de um apartamento nesta actividade, um deles seja obrigatoriamente destinado a habitação sendo, para os restantes, utilizado um cômputo anual de dias destinados ao alojamento turístico, o que permitiria a disponibilidade de locados para arrendamento.

Que se transfira para os municípios as competências necessárias para poderem regulamentar e contratualizar com os operadores e plataformas a utilização de habitações destinadas ao alojamento turístico de acordo com os parâmetros legais, os interesses e as condições locais.

E ainda que quando em prédios de propriedade total limitar no máximo a 50% as habitações afectas ao alojamento turístico, mantendo-se as restantes em regime de arrendamento ou habitadas pelos próprios.

Quando em condomínios instituir a obrigatoriedade de uma comunicação prévia à Assembleia de Condóminos.

Instituir a obrigatoriedade de um seguro multirriscos para cobertura de possíveis acidentes ou danos causados pelos utilizadores ocasionais.

Instituir a adoçam de um acréscimo, não superior a 20%, na contribuição regular para o condomínio tendo em conta o acréscimo de despesas resultantes da maior utilização das partes comuns por parte dos utilizadores ocasionais.

Instituir ainda a obrigatoriedade de anexar ao registo para licenciamento da actividade turística de uma declaração emitida pela administração do condomínio de que os procedimentos anteriores foram cumpridos pelo proprietário da fracção ou fracções.

Em alternativa, embora se entenda que este procedimento pode conduzir a bloqueios, considerar que constem em Ata ou no Regulamento do Condomínio, desde que devidamente registadas, as condições de uso das fracções para esta ou outra finalidade não habitacional, sem que tal implique uma alteração do uso para o qual a fracção foi licenciada, bem como as eventuais responsabilidades e contrapartidas financeiras ou outras que as assembleias venham a considerar necessárias, tais como ruídos, horário de funcionamento, etc., isto é, permitir e incentivar que os condomínios auto regulem as boas práticas de vizinhança.

Por último consideramos que a fiscalidade é muito importante para que o mercado de arrendamento se dinamize e paralelamente às medidas de natureza administrativa como anteriormente referimos que se deve estabelecer uma fiscalidade apropriada e diferenciada destas duas tão diferentes actividades – Arrendamento e Alojamento Turístico em habitações.

A AIL insiste em evidenciar que o arrendamento tem uma função social que o alojamento turístico não tem, donde não parece ter cabimento equiparar a sua fiscalidade, conforme foi adoptado.

Como tal, o arrendamento habitacional nas condições agora propostas, deve ter uma fiscalidade quase simbólica de modo a poder cumprir a sua função social segundo o artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa.

Como tal, o alojamento turístico em habitações deve ter uma fiscalidade compaginada com actividades económicas similares.

Ver todos os textos de ROMAO LAVADINHO